搬运公司郁亮时代的万科:危机感、换将与试错


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  郁亮时代的万科:危机感、换将与试错

  本报记者/翁榕涛/赵毅/广州报导

  “这场危机告诉我们一种疾病在没有特效药和疫苗之前,只有靠自己 的免疫力和健康的基础战胜病毒。”万科2019年年度业绩发布会上,万科集团董事会主席郁亮摘下口罩,回应了媒体的首个提问。

  在郁亮看来,万科应对危机的免疫力和健康基础表示 为重视客户和现金为王,始终追求有利润的收入和有现金流的利润。掌管万科近三年时间,郁亮当初描绘的“万亿大万科”蓝图尚未成型,危机感已真实袭来。

  “非常好”与“活下去”

  “我已经离开两年了,我只能这样说,依照 我掌握的信息,万科的年报非常好。”

  万科创始人、万科荣誉主席王石在2019年11月的新书发布会上如是说道。王石言论发出的第二天,万科A股价震荡冲高,当天涨幅跨越 6.07%,收盘时为28.65元/股,较上个交易日总市值增加跨越 100亿元。

  出乎意料的是,2019年年报公布后,万科股价连续两天下跌,截至3月19日收盘时,为25.23元/股,两天累计跌幅达10.25%。

  目前万科市值不及3000亿元,离郁亮当初设想的万亿市值仍有相当大的距离。与前任掌门王石的乐不雅观 观形成鲜明对比,郁亮有很强的“危机感”。

  2018年秋季例会,万科一改往日的画风,将主题词定为“活下去”,一张内部会议的照片流出,会场投射的“活下去”三个大字布满整个墙面。一时间,“活下去”成为行业的关键词被反复提及。尽管郁亮在后来的采访中不断 强调,“当时的我们只是处于居安思危 的考虑,让我们时刻连结清醒和警惕。”但仍难免大家对万科在白银时代如何活下去,如何活得更好连结不雅观 观望。

  2019年万科的业绩依然增长,万科实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。

  然而有投资者认为万科经营绩效不及预期。2019年万科年销售额的同比增速首次降到“个位数”,毛利率也略有下滑。从财报上看,万科销售增速已经“三连降”,2016~2018年万科的销售金额分袂 同比增长39.5%、45.3%以及14.5%。

  针对销售业绩放缓的问题,万科集团总裁、首席执行官祝九胜解释,“万科不是单纯比拼销售规模, 搬家公司普陀区,而是围绕城市发展和客户需求去布局业务,我们内部除了重视开发业务的市场份额,更强调的是质量,我们通过重视回款率这一质量指标,来改善优化现金流状况。”

  陈说显示,2019年万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%,实现净利润551.3亿元,同比增长11.9%,实现权益净利润 388.7亿元,同比增长15.1%。

  可以看出,营业收入和净利润的同比增长速度其实不 匹配,这与上市公司在2019年度计提存货降价 准备有关。

  陈说期末,项目存货降价 准备为29.9亿元,万科基于审慎的市场策略,对仍存在风险的项目计提存货降价 准备。去年计提的存货减值准备,影响税后净利润 11.4亿元,影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

  期内,万科集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,同比下降2.5个百分点,全面摊薄的净资产收益率为20.7%,同比下降1.0个百分点。

  针对地家产 务毛利率下降的问题,祝九胜指出,“毛利率下降是整个行业的趋势,但不等于ROE下降,万科更关注对股东的回报,提升对利益相关方回报的手段。”

  规模对于这家龙头房企而言并不是 首要追求,郁亮深刻洞见了楼市已经转入“白银时代的深水区”,开发业务的规模增长早已见顶,希望通过新业务补充 “万亿大万科”蓝图的剩余部分 。

  新旧交替 前线“换将”

  将老将派去重要的“前线”,以及在内部实行“大江大海”计划,成为郁亮近年来人事任命的显著特征,他指出,“在万科的用人传统中,一直鼓励优秀的将领去前线带兵干戈 。”

  去年5月,万科原南方区域首席执行官张纪文改任梅沙教育事业部首席执行官,这位自2001年加入万科的“老将”,如今在开拓万科的教育业务。

  南方区域作为万科“重镇”,自张纪文2009年接棒以来多次位居销售业绩第一。2018年南方区域销售额为1434.68亿元,占比23.64%,在四大区域中滑到第三,是四大区域中唯一下滑的区域。而在2017年,南方区域还稳居第一。

  即便2019年万科委任原财务 负责人孙嘉取代张纪文,担任南方区首一职,就财报数据来看,南方区域的示意 也其实不 突出。

  2019年南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的房地产销售占比分袂 为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%,南方区域的排名继续下滑。



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